Поскольку цены на жилье с поправкой на инфляцию резко упали с уровней 2008 года, только два города в 2023 году будут находиться в зоне риска «пузыря». Год назад на рынке недвижимости их было девять. Этот индекс оценивает динамику цен на недвижимость по отношению к местным доходам, арендной плате и дисбалансу между кредитованием и строительством. Несмотря на рост ипотечных ставок, снижение доступности жилья и падение цен, рынки могут оставаться подверженными риску пузыря.
Благодаря низким процентным ставкам в течение последнего десятилетия на многих рынках недвижимости с 2010 года наблюдался существенный рост цен. Эксперты предупреждают, что формируются пузыри на рынке недвижимости, в которых цена активов значительно превышает их реальную стоимость.
Глобальный индекс пузырей недвижимости UBS анализирует рынок недвижимости 25 крупных городов по всему миру и присваивает им оценку от -0,5 до 2,0, чтобы оценить риск возникновения пузырей. Чем выше оценка, тем более несбалансированным является рынок, а те, что выше 1,5, находятся на территории «риска пузыря». В инфографике представлена визуализация данных, а также график изменения цен на недвижимость за последний год на 25 рынках.
Рейтинг рисков пузырей по городам
На вершине результатов UBS находится финансовая столица Швейцарии Цюрих с показателем 1,71, что ставит город в зону риска пузыря. Благодаря своим высоким доходам и низким процентным ставкам в стране, город неуклонно поднимается в рейтинге рисков возникновения пузырей на рынке недвижимости: с 5-го места в 2021 году до 3-го в 2022 году, и заняв первое место в этом году.
В отличие от многих своих бывших аналогов на «рискованной» территории, местные цены адаптировались к повышению ставок по ипотечным кредитам в этом году и остались высокими. Токио (1,65) занимает второе и последнее место на рынках недвижимости с непосредственным риском возникновения пузырей. Это снижение по сравнению с девятью городами в этой категории в прошлом году. Фактически, на всех остальных семи рынках недвижимости, набравших в 2022 году рейтинг выше 1,5, произошло значительное падение цен на недвижимость, многие из которых выражались двузначными числами, что перевело их на «территорию переоцененности». К ним относятся: Франкфурт (-15,9%), Торонто (-14,7%), Амстердам (-14,0%), Мюнхен (-13,8%), Ванкувер (-10,6%), Гонконг (-7,1%) и Тель-Авив (-0,7%).
Ключевой движущей силой этого падения цен по всем направлениям является агрессивное повышение процентных ставок в целях противодействия растущей инфляции, которая привела к тому, что многие рынки жилья стали недоступными, вынудив продавцов снизить цены. Однако в нескольких городах наблюдался рост цен на недвижимость, включая вышеупомянутые Токио и Цюрих.
Далее представлен полный рейтинг изменений цен на недвижимость по версии UBS в период с 2022 по 2023 год. Значительный выброс в этой группе, Дубай, он зафиксировал двузначный рост цен на недвижимость. Этому способствовало увеличение доходов домохозяйств — благодаря экономическому буму, вызванному ценами на нефть, — а также увеличение иммиграции состоятельных людей.
Рейтинг: города с ростом цен на аренду
Однако, несмотря на то, что цены на недвижимость снизились на большинстве проанализированных рынков недвижимости, рынок аренды во многих городах, таких как Ванкувер (+10,7%) и Торонто (+6,0%), быстро двигался в противоположном направлении. В этом случае ключевой причиной также является инфляция, которая приводит к росту доходов, что, в свою очередь, провоцирует рост арендной платы. Кроме того, владельцы-жильцы с арендаторами стремятся переложить на себя более высокие расходы по ипотеке, стремясь снизить свое финансовое бремя.
