Выявление пузырей на рынке недвижимости — непростое дело. В конце концов, даже несмотря на то, что многие из нас «узнают пузырь, когда мы его видим», у нас нет осязаемых доказательств существования пузыря, пока он не лопнет.
Данная карта, основанная на данных индекса пузыря недвижимости UBS, служит системой раннего предупреждения, оценивая 25 глобальных городов и оценивая их на основе риска пузыря.
Чтение знаков
Пузыри трудно различить в режиме реального времени, поскольку инвесторы должны судить, точно ли рыночная цена отражает то, что произойдет в будущем. Тем не менее, есть некоторые признаки, на которые следует обратить внимание.
В качестве одного из примеров, отделение цен от местных доходов и арендной платы является общим красным флагом. Кроме того, дисбалансы в реальной экономике, такие как чрезмерная строительная активность и кредитование, могут сигнализировать о появлении пузыря.
Имея это в виду, какие мировые рынки демонстрируют наибольший риск пузыря?
География пузырей недвижимости
Европа является домом для ряда городов, которые имеют экстремальный риск возникновения пузыря, а Франкфурт возглавляет список в этом году. В финансовом центре Германии цены на недвижимость растут в среднем на 10% в год с 2016 года — самый высокий показатель из всех оцененных городов.
Два канадских города также оказались на территории пузыря: Торонто и Ванкувер. В первом случае почти 30% приобретений недвижимости в 2021 году пришлось на покупателей с несколькими объектами недвижимости, что показывает, что инвестиции в недвижимость живы и здоровы. Несмотря на усилия по охлаждению этих горячих городских рынков, канадские рынки восстановились и продолжили свой марш вверх. Фактически, за последние три десятилетия цены на жилье в Канаде росли самыми быстрыми темпами в G7.
Несмотря на гражданские беспорядки и беспокойство по поводу новой политики, Гонконг по-прежнему занимает второе место в этом индексе. Между тем, Дубай указан как недооцененный и является единственным городом в индексе с отрицательной оценкой. Цены на жилье снижались в течение последних шести лет и сейчас снизились почти на 40% по сравнению с уровнем 2014 года.
Примечание: Индекс пузырей недвижимости в настоящее время не включает города в материковом Китае.
Тенденция к росту
Перегретые рынки не являются чем-то новым, хотя пандемия COVID-19 изменила динамику рынков недвижимости.
В течение многих лет повышение цен на жилье в центрах городов было практически гарантировано, поскольку строительство процветало, и люди стремились жить в городе. Варианты удаленной работы и сокращение офисов меняют уравнение стоимости для многих, и в результате цены на жилье в негородских районах росли быстрее, чем в городах, впервые с 1990-х годов.
Тем не менее, эти меняющиеся приоритеты не сдули рынок недвижимости в глобальных городах мира. Выше приведены темпы роста на 2021 год и как это соотносится с последними пятью годами.
В целом, цены растут почти везде. Все вышеперечисленные города, кроме четырех — Милана, Парижа, Нью-Йорка и Сан-Франциско, - имели положительный рост в годовом исчислении.
Несмотря на то, что пузыри недвижимости продолжают расти, существует элемент неопределенности. Отношение долга к доходам продолжает расти, а стандарты кредитования, которые были смягчены во время пандемии, снова ужесточаются. Добавьте социальные сдвиги, происходящие прямо сейчас, и предсказать будущее этих рынков станет сложнее.
В краткосрочной перспективе мы можем увидеть, что UBS называет эрой городского превосходства.
